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迪拜未来一年住宅房产供过于求继续压低房价,扩大收益

迪拜房产供过于求导致未来房价低迷

尽管政策制定者可以对阿联酋经济(尤其是迪拜)的多元化性质,以及房地产变量与石油价格长期相关性的下降感到宽慰,但未来一年住宅供应过剩的故事继续压低价格,扩大收益。作为一个原因,2012年的研究也不出所料地发现,完成率和价格之间存在着长期的负相关关系。已实现的价格明显在一个相对狭窄的范围内波动:“房地产监测”数据指标显示,2019年第1季度的平均实现价格达到1,156澳元/平方英尺,而2018年第4季度为每平方英尺1,176澳元;DLD的数据显示,略有相反的趋势。不过,“供过于求”是一个模糊的术语--更准确地说,住宅市场没有清算,更多的股票正在部署,还有更多的库存在酝酿之中,因为供应商和买家之间的预期差距,进而降低了市场流动性。与零售行业的不同之处在于,房东已经削减了租赁限制,并提供了仅限营业额的租金。

迪拜房产供过于求

迪拜应对住房房产供过于求的问题:

阿联酋迪拜的决策者可以用两种不同的方式来应对这个问题。
1、首先,他们作出了旨在增加需求的决定。一个很好的例子,如自由区政策和外国公司所有权政策,为某些类别的退休人员引入了居住签证。这个期待已久的决定现在已经生效,最终由阿联酋内阁在2018年9月做出。这项法律为55岁以上的退休居民提供了一份可以延期的五年长期签证。资格标准相对宽松
.从长远来看,这一决定的积极影响可能是重大的.以人口统计为例。随着阿联酋发展成为一个成熟的市场,阿联酋的人口已经开始老化。目前,阿联酋65岁以上居民的比例仅为1.14%,高于2007年的0.8%。根据简单的推断,到2027年,这一比例约为1.5%,这意味着每年将有多达10,000名退休人员,而这是第一项和可能的后续政策措施,只可能导致这一数字的上升。

更多的退休人员的影响是直接的,一方面是对尚未建成的住宅和混合用途社区的需求增加,一方面是为了满足老年人的需要;另一方面是间接的,包括在房地产方面的地方投资。有待研究的是,这一新的需求来源如何迅速进入阿联酋房地产市场,但其影响可能需要几年才能显现出来。

2、第二个潜在反应是对供应的控制。政策制定者拥有一系列工具,例如限制土地发行,重新评估土地定价,甚至试图控制资金流向房地产建设。到目前为止,军械库中的供应工具仍未使用,但任何人都不应设想,如果市场状况进一步恶化,供应工具就不存在。

决策者倾向于关注他们可以利用的工具对房地产市场的影响,毫无疑问,2019年的阿联酋市场也是如此。对负面市场趋势的担忧是显而易见的,而且可能会在全年持续下去,我们认为,未来一年可能会出现类似于过去的情况。然而,从市场流动性和跨行业价格轨迹来看,今年的前景有所不同。某些部门甚至供不应求。不太可能是零售行业,但短期写字楼租金、智能仓储和物流等行业都有可能出现价格上涨和收益压缩,这为决策者提供了一个突出的证据,表明一刀切的应对市场是不恰当的。

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